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Quel avenir immobilier pour la France ? Effroyable ou radieux ?

Quel avenir immobilier pour la France ? Effroyable ou radieux ?

 

Vous faites une fixette (compréhensible) sur l'islamisme galopant … c'est normal, les médias ne parlent que de ça vingt quatre heures sur vingt quatre huit jours par semaine.

C'est bien !

Mais n'y a-t-il donc aucun autre sujet de préoccupation ?

Si vous avez quelques minutes à consacrer à d'autres scandales d'Etat, vous pourriez vous intéresser à l'évolution du démembrement  remembrement du territoire français couverte juridiquement par le code de l'urbanisme.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074075/

 

Il y a l'époque d'avant Sarkozy et celle d'après altérée par Hollande pour devenir celle d'aujourd'hui.

 

 

Avant Sarkozy, on cadastrait la France en POS et COS (respectivement Plan d'Occupation des Sols et Coefficient d'Occupation de Sols).

- Le POS délimitait des zones constructibles sur lesquelles il était possible de construire après obtention d'un permis de construire.

- Le COS définissait la surface nécessaire et indispensable à toute construction ou à sa division (vente c'une parcelle de terrai). Par exemple une propriété sur un terrain  de 1000 m2 ne pouvait excéder une superficie de 100 M2 au sol. Un terrain de 1ha constructible pouvait être divisé en deux terrains constructibles de 5000 M2 mais pas moins.

 

 

Sous Sarkozy on a fait le constat du déficit de terrains constructibles entraînant un déficit de logements et des pratiques plus que préoccupantes des professionnels de l'immobilier (agences et syndics).

Citation extraite de  :

https://www.cholet.fr/chaines/dossier_25_qu+est+ce+que+plu+.html

"Les politiques urbaines d'après guerre ont du faire face à l'explosion démographique des villes. La priorité était de garantir un toit, dans des conditions décentes et de favoriser l'expansion urbaine. En trois décennies, les villes se sont métamorphosées : elles se sont étalées, divisées entre lieux de vie, de travail, de commerce, de loisirs,… favorisant l'usage de la voiture, et engendrant des phénomènes de ségrégation."

Il a donc fait créer la loi ALLUR par son gouvernement  pour tenter de réguler les professions de l'immobilier  et transformer le POS COS en PLU (Plan Local d'Urbanisme) "…  institué par la Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000.".

En théorie :

L’effet de la suppression du COS

La suppression du COS permet de favoriser l’offre de construction grâce à la libération des nouvelles constructions. Elle facilite la division des terrains en parcelles et permet d’obtenir plusieurs surfaces constructibles. Cette disposition a aussi pour effet de favoriser les constructions dans les centres-villes, tout en limitant le développement des zones urbaines.

 

Mai les bonnes volontés peuvent parfois cacher certaines intentions malveillantes  ou générer des effets de bord inattendus ; ou les deux.

 

En effet, le PLU est censé permettre la "reconcentration" de l'habitat dans les villes et les villages afin de faire bénéficier les habitants de services publics ou privés proches (Poste, médecine, éducation, transports et déplacements, commerces  … etc …) et la mixité sociale.

Cette mixité sociale n'est-elle pas à l'origine des territoires hors de contrôle de l'Etat ?

Pour voir le cadastre de votre région, de votre résidence :

https://france-cadastre.fr

 

Si vous prenez le temps de jeter un coup d'œil à votre localité, vous constaterez que :

Les documents graphiques délimitent les zones :
U : zones urbaines
AU : zones à urbaniser
A : zones agricoles
N : zones naturelles et forestières,
en cohérence avec les orientations définies dans le cadre du PADD.
Ils font également apparaître les espaces boisés classés, les emplacements réservés…

Le règlement fixe les règles applicables à l'intérieur de chaque zone.

Les annexes indiquent, à titre d'information, les servitudes d'utilité publique (ex : périmètres de 500 m autour des monuments historiques), divers éléments relatifs aux réseaux d'eau et d'assainissement…

 

Pour PLUS de détails et d'informations :

https://fr.wikipedia.org/wiki/Plan_local_d%27urbanisme

 

Exemple de consultation du PLU(i) :

https://www.ccphb.fr/amenager-et-developper/planification/le-plan-local-durbanisme-intercommunal-plui-partiel/

Cliquez sur la flèche : Consultez les documents du PLUi

 

Exemple de carte PLU(i) :

https://www.ccphb.fr/wp-content/uploads/2021/09/REGLEMENT_GRAPHiQUE_A0_carte_generale.pdf

 

 

Vous constaterez, d'autre part, que les zones U (anciennes zones constructibles) sont concentrées sur les villes et villages et que tout autour de ces villes et villages les terrains sont classés, ou plus exactement déclassés en A (non constructibles).

 

Or, ces zones déclassées sont, le plus souvent, des zones à fort coefficient d'urbanisation. (C'est notre cas personnel). On peut même trouver des résidences enclavées dans des zones protégées (strictement inconstructibles). La différence entre les deux étant qu'en zone A on peut quand même construire un garage de 20m2 de superficie et d'une hauteur maxi de 1m80 (sous réserve d'une autorisation de travaux accordée par la mairie ou le SIVOM).

 

Quelles sont les conséquences de ces déclassements  (que j'appelle "effets de bord inattendus") ?

- la valeur des terrains dévaluent de 100 fois. (de 50€ à 0.50€ le m2 - un terrain de 1000 m2 qui valaient 50.000€ ne vaut plus aujourd'hui que 500€ si vous le divisez pour en vendre une parcelle, la partie vendue n'est pas constructible mais agricole). Normalement, on aurait dû assister à un effondrement foncier de l'immobilier  causant un crash boursier … Mais l'omerta des institutions et des acteurs de l'immobilier ont évité ce crash … pour le moment.

- Il n'y a plus de terrains constructibles pour les nouveaux propriétaires. Les acquisitions se sont rapidement concentrées sur les zones à urbaniser (U) qui sont concentrées dans les villes et villages et le marché s'est rapidement tari. Conclusions :

- les terrains constructibles ont été divisés en minuscules terrains et les résidents se retrouvent les uns sur les autres et agrandissent leur habitat en les rehaussant d'un ou deux étages (loi ALLUR).

-  il n'y a plus de terrains constructibles. (Faites une recherche sur internet).

- Pour permettre les magouilles malgré tout, des dérogations sont prévues et certaines constructions déclarées d'autorité publique sont dispensées de formalités lourdes (exemple : les antennes 5G) Youpiii !

- D'autre part,  que les investisseurs et promoteurs immobiliers bénéficient de privilèges personnels exorbitants qui leur permettent de transformer des terrains agricoles en terrains à urbaniser et, compte-tenu de l'épuisement de l'offre, ils lotissent ces terrains en petits lots de 400 à 500m2 qu'ils vendent à prix d'or. On crée des cages à lapins. Vive la mixité sociale.

 

Mon conseil, si vous êtes un acheteur potentiel d'un bien à la campagne, consultez donc le PLU de la région et négociez le prix du terrain en fonction de sa zone (U ou A).

Lorsque vous faites l'acquisition d'un bien immobilier, on devrait vous proposer une évaluation calculée sur la construction existante et la valeur du terrain. En effet, si vous souhaitez agrandir ou aménager l'existant, celui-ci doit se situer sur un terrain constructible, sinon, vous ne pourrez jamais entreprendre de travaux !

Exemple  :

- une maison de 100m2 évaluée à 200.000€ sur un terrain de 1000m2

   Constructible ….. 50.000€  (soit 250.000€)

   Agricole  …………..      500€  (soit 200.500€)

 

Mais, autre effet inattendu, la rareté des terrains de bonne dimension (supérieure à 500m2) va faire exploser la valeur des constructions en zone A.

Les investisseurs ne s'y trompent pas.

Dans un cas, vous avez une maison sans terrain avec des constructions en élévation permanente,  promiscuité assurée et mixité sociale  et dans l'autre cas, vous avez une maison non extensible mais avec une vue sur la campagne et de la place pour vous ébattre dehors et faire des BBQ … tant pis pour l'extension, ça passe au second plan …. D'autant plus qu'il y a un moyen simple de contournement du PLU … Il suffit de prendre le statut "d'agriculteur" pour que votre terrain redevienne constructible.

Elle est pas belle la vie ?

 

En tout cas, comme d'hab., les grosses têtes qui ont élaborés ces règles d'urbanisme tordues n'ont pas su évaluer à leurs justes valeurs les résultantes de leurs élucubrations délirantes …

 

L'avenir me donnera raison ou tort, mais il faut s'attendre à un 'boum' de l'immobilier rural qui sera strictement réservé aux plus fortunés qui s'éloigneront des villes et des villages et se protégeront en constituant comme en Afrique du Sud des "compound" genre de camps entourés de hauts murs ceints de fils barbelés électrifiés.

 

Et ça … c'est un avenir effroyable !

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